भारतीय प्रतिभूति और विनिमय बोर्ड (सेबी) ने रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी), इंफ्रास्ट्रक्चर निवेश ट्रस्ट (इनविट) और लघु एवं मध्यम आरईआईटी (एसएम आरईआईटी) के लिए कई प्रस्तावित बदलाव पेश किए हैं, जिनका उद्देश्य बाजार में लचीलापन और निवेशक सुरक्षा को बढ़ाना है। यह इन निवेश संरचनाओं में शासन को मजबूत करने, वित्तीय जोखिम को कम करने और परिचालन दक्षता में सुधार करने के लिए सेबी के चल रहे प्रयासों के अनुरूप है।
प्रमुख प्रस्ताव और संचालन में लचीलापन
- ब्याज दर डेरिवेटिव्स का उपयोग: SEBI REITs, SM REITs, और InvITs को ब्याज दर में उतार-चढ़ाव से बचने के लिए ब्याज दर डेरिवेटिव्स, जैसे कि स्वैप, के उपयोग की अनुमति देने पर विचार कर रहा है। यह कदम विशेष रूप से दीर्घकालिक बुनियादी ढांचे के प्रोजेक्ट्स के लिए नकदी प्रवाह को स्थिर करने में मदद करेगा।
- फिक्स्ड डिपॉजिट्स का मान्यता: फिक्स्ड डिपॉजिट्स को लिवरेज की गणना में नकद समकक्ष के रूप में माना जा सकता है, जिससे REITs और InvITs के लिए वित्तीय प्रबंधन में लचीलापन बढ़ेगा।
- लॉक-इन यूनिट्स का हस्तांतरण: SEBI ने सुझाव दिया है कि लॉक-इन यूनिट्स को प्रायोजकों और उनके समूह की संस्थाओं के बीच स्थानांतरित करने की अनुमति दी जाए, जैसा कि सूचीबद्ध कंपनियों में प्रमोटरों के लिए मौजूदा मानदंड हैं। यह बदलाव प्रायोजकों को लचीलापन प्रदान करेगा और उन्हें “स्किन इन द गेम” बनाए रखने में मदद करेगा।
शासन और वित्तीय स्पष्टता में सुधार
- तिमाही रिपोर्टिंग और शासन मानदंड: प्रस्तावित संशोधनों के तहत InvITs को अपनी स्वायत्त प्रदर्शन को तिमाही परिणामों में दर्शाने की आवश्यकता होगी, जो उन्हें REIT के शासन मानकों के साथ संरेखित करेगा। इसके अतिरिक्त, SEBI ने REIT और InvIT प्रबंधकों की नामांकन और पारिश्रमिक समितियों (NRCs) में स्वतंत्र और गैर-कार्यकारी निदेशकों के संतुलित गठन की सिफारिश की है।
- सामान्य बुनियादी ढांचे की परिभाषा का विस्तार: SEBI “सामान्य बुनियादी ढांचे” की परिभाषा को विस्तारित करने का प्रस्ताव दे रहा है, जिसमें ऐसे सुविधाओं को शामिल किया जाएगा जैसे कि पावर प्लांट्स और जल प्रणालियाँ, जो कई REIT संपत्तियों की सेवा करती हैं, जिससे परियोजनाओं के बीच संसाधनों के कुशल उपयोग को बढ़ावा मिलेगा।
- तरल म्यूचुअल फंड निवेश: REIT नकदी प्रवाह का प्रबंधन करने के लिए तरल म्यूचुअल फंड निवेश की पेशकश की जा रही है, जिससे और अधिक विविधता के विकल्प मिलेंगे।
अगले कदम
SEBI ने इन प्रस्तावों पर सार्वजनिक टिप्पणियाँ आमंत्रित की हैं, जिनकी अंतिम तारीख 13 नवंबर 2024 है। यह संकेत करता है कि फीडबैक अंतिम नियमों को आकार देने में मदद करेगा। ये सुधार भारत के REIT और InvIT बाजारों में लचीलापन बढ़ाने, पारदर्शिता को सुधारने, और निवेशक विश्वास को मजबूत करने की उम्मीद रखते हैं।
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